Artikkeli | Teksti: Juho Junttila
Edes pandemian aiheuttama talouskriisi ei saanut asuntojen hintakehitystä pysähtymään. Helsingin arvostetuimmilla alueilla asuntojen hinnat ovat nousseet viimeisen kymmenen vuoden aikana yli puolella. Tämä on saanut monet tarkkailijat epäilemään, että asuntomarkkinat saattaisivat olla kuplassa tai liikkumassa kohti kuplaa. Onko tämä oletus perusteltu?
Asuntokuplien tunnistaminen ajoissa on yllättävän vaikeaa. Pääosin tämä johtuu siitä, että asuntojen fundamentaalisen arvon selvittäminen on erityisen haastavaa. Asuntomarkkinat liikkuvat useiden makrotaloudellisten tekijöiden seurauksena, mutta jokaiseen kauppaan vaikuttaa myös huomattava määrä osapuolten henkilökohtaisia preferenssejä. Tämän seurauksena todellisen arvon ja myyntihinnan välistä eroa on haasteellista estimoida.
Pelkästään kuplien tunnistamisen haasteellisuuden osoittaminen ei tarkoita, ettei kuplaa olisi olemassa. Alle on kuitenkin listattu syitä, miksi kuplien perään toitottavien väitteisiin tulee suhtautua varauksella myöskin tilanteessa, jossa hinnat nousevat vuodesta toiseen. Tässä yhteydessä myöskin määrittelemme kuplan tilanteena, jossa asuntojen kauppahinnat ovat kestämättömän korkeita suhteessa niiden fundamentaaliseen arvoon.
Miten asuntojen arvottamista voisi lähestyä?
Omistusasunto voidaan ajatella investointina, jonka hyöty on markkinavuokran ja omistusasumisen kustannusten välinen erotus, sekä potentiaalinen arvonnousu. Pystyäkseen selvittämään yksittäisen asunnon todellisen arvon ostajan tulisi tietää vastaavaan asunnon vuokrataso nyt ja tulevaisuudessa. Samaan aikaan tämän rationaalisen kuluttajan tulisi myös tietää milloin ja mihin hintaan hän voi asunnon lopulta myydä. Ostajan tulisi siis osata ennakoida asunnon kuluminen, mutta myös ympäröivän alueen kehitys ja maine tulevaisuudessa. Tilannetta, jossa ostajat hankkivat asuntoja ja maksavat niistä huomattavan korkean hinnan olettaen hinnan nousevan myös tulevaisuudessa, voidaan silti luonnehtia rationaaliseksi kuplaksi.
Vaikka vuokraan vertaaminen on looginen tapa arvioida omistusasumisen hyötyjä, on siinä useita ongelmia. Vuokramarkkinat muodostuvat keskimäärin huomattavasti pienemmistä asunnoista kuin omistusasunnot, joten neliöhintoja on lopulta vaikeaa vertailla. Lisäksi omistusasumiseen sisältyy vaikeammin mitattavia kuluja kuten asunnon ylläpidon kustannukset ja niiden hoitamiseen kulunut aika.
Jos edellä mainittujen tekijöiden approksimointi tuntuu vielä mahdolliselta, ei huolta. Tunnistaakseen asunnon todellisen hinnan, tulisi hankkijan uskottavasti pystyä arvaamaan korkokehitystä ja alueen palkkatasoa ohjaavat makrotaloudelliset trendit . Asuntojen hankinta rahoitetaan käytännössä aina lainarahalla, joten korkotasolla on suuri merkitys asuntojen kysyntään ja hintaan. Tilannetta jossa luottoriskien aliarviointi ja liian ruusuiset tulevaisuuden näkymät lopulta ajavat hintoja korkeiksi mielletään epärationaaliseksi kuplaksi.
Toisaalta myös alueen palkkatasolla ja työn tarjonnalla on vaikutusta asuntojen kysyntään. Varsinkin tilanteissa, joissa uusien asuntojen tarjonta eli rakentaminen vastaa kysyntään viiveellä, asunnot kallistuvat kysyntäpaineen alla. Eräs teoria asuntojen hinnan poikkeamalle normaalista trendistä kaupunkialueella on se, että ostajat aliarvioivat uuden rakentamisen kokoluokan ja nopeuden. Tämän seurauksena asunnoista hetkellisesti maksetaan selkeää ylihintaa.
Kattavaa analyysiä asuntojen fundamentaalisesta arvosta vaikeuttaa myös asuntojen laatuerojen kvantifiointi. Vanhemmissa rakennuksissa edes vierekkäisien asuntojen laatu ei ole välttämättä läheskään sama. Asuntomarkkinat ovat erityisen idiosynkraattisia eli kohteet ovat uniikkeja. Sopivan asunnon löytäminen vie paljon enemmän aikaa kuin muiden sijoituskohteiden, sillä ei ole olemassa standardoituja ja likvidejä asuntoja joilla käydä kauppaa. Lisäksi ostoja on vaikeaa ajoittaa. Asuntokaupan yhteydessä on käytännössä mahdotonta siirtää tietyn asunnon ostoa vuoden päähän siltä varalta että markkinaolosuhteet olisivat suotuisammat. Kaiken tämän seurauksena arvopapereita ja muita sijoitustuotteita analysoivat mallit menettävät huomattavasti selitystehoaan.
Kuplien tarkastelussa tärkeään osaan nousevat käyttäytymistaloustieteen näkemykset. Vaikka asuntomarkkinoilla ja kiinteistöalalla on paljon ammattilaisia, ovat markkinat lopulta suhteellisen amatööripainoitteiset. Normaalit kuluttajat tekevät asuntokauppoja vain harvoin, joten alan kokemusta kertyy vähemmän. Amatöörit ovat erityisen alttiita kognitiivisille virheille. Yleistä on, että asuntojen myyjät pyrkivät välttämään tappioita investoinnilleen epärationaalisen pitkään. Lisäksi omistusvaikutus saa useimmat ihmiset vaatimaan omaisuudelleen korkeampaa hintaa kuin mitä he olisivat siitä itse valmiita maksamaan. Tämän ja asuntojen muiden erityisten ominaisuuksien seurauksena asuntokuplat tyhjenevät hitaammin kuin likvidimpi pääoma. Esimerkiksi osakemarkkinoilla on selkeitä päiviä tai ajanjaksoja kun kuplat puhkesivat, mutta asuntokuplille vastaavia on vaikeampaa määrittää. Pieni, mutta ei merkityksetön yksityiskohta on se, että asuntoja ei myöskään voi shortata eli myydä lyhyeksi. Ei siis ole markkinaosapuolia tai mekanismia, jolla sijoittajat pyrkisivät liikkumaan trendiä vastaan.
Koko Suomen tasolla asuntojen reaaliset hinnat olivat viime vuoden lopussa 31% korkeampia kuin vuosituhannen vaihteessa. Tulojen ja asuntojen hintojen suhde oli 2,3 prosenttiyksikköä korkeampi kuin viimeisen 40 vuoden keskiarvo. Jos asuntojen hintaa verrataan vuokriin, nähdään että hinnat ovat noin 2% korkeammalla kuin pitkän aikavälin keskiarvo. Suomen koko markkina on siis suhteellisen lähellä pitkän aikavälin keskiarvoa, mikä viittaisi asuntojen arvottuvan keskimäärin lähelle niiden todellista arvoa.
Merkittävää on kuitenkin pääkaupunkiseudun hintakehityksen eriytyminen muusta Suomesta. Helsinkiläisten keskimääräiset tulot ovat kasvaneet asuntojen hintoja hitaammin 2010-2019 . Asuntojen hinnat kasvoivat tällä aikavälillä 24,3% kun taas tulot kasvoivat 19,8%. Helsinkiläisten nimellisen asuntovelan kasvu oli myös 24%, mikä viittaa siihen, että suurempi osa asuntojen hinnasta rahoitetaan (halvalla) lainalla. Vaikka asuntojen hinnat ovat myös koronavuoden aikana nousseet, kuplan sijaan pelottavinta on edelleen korkotason nouseminen sekä työttömyys. Näiden trendien kärjistyessä olisi mahdollista, että myös asuntojen hinnat laskevat maksuvaikeuksien seurauksena.
